3月31日下午3时，重庆土地市场迎来开年首场重量级土拍。备受瞩目的观音桥长安三工厂片区22亩纯居住用地正式竞价出让，总可建规模4.31万㎡，容积率3.0，建发、海成、邦泰、金茂、远达、中海六家品牌房企同台竞逐，现场举牌声此起彼伏，气氛紧张激烈。
历经136轮竞抢，该地块最终成交楼面价高达13916元/㎡，溢价率28.85%，总价约6.0亿元。这是继2025年3月31日建发以13923元/㎡的价格斩获相邻地块之后，观音桥长安三工厂片区连续第二年诞生“地王”级作品，以无可争议的硬核实力，为区域土地价值写下最新注脚。
“地王”频出
观音桥板块凝聚价值共识
事实上，在重庆土拍市场，观音桥的地长期“独领风骚”。
回顾观音桥近年来的土拍表现，几乎以“逢拍必地王”的姿态，持续制造着“高光时刻”。其中2023年，电测村二期地块以14142元/㎡的价格被华润竞得，拿下年度总价和单价双料“地王”；2024年无供应；2025年，长安三工厂片区53亩纯居住用地以13923元/㎡的楼面价被建发斩获，溢价率29.64%，成为当年的“地王”。
时隔一年，同一片区22亩地块再次挂牌，起拍价从10740元/㎡上涨至10800元/㎡，最终成交价高达13916元/㎡，这一价格几乎与2025年建发望江云启地块13923元/㎡的“地王”价持平。
虽看似仅是持平，但实际上，与此次出让地块指标高度相似的是建发缦云地块。两块地同属鲤鱼池板块，建发缦云地块容积率为2.8，可建规模3万余方，在2023年的成交楼面价为11155元/㎡。
而此次出让地块的容积率更高，为3.0，可建规模也仅4万㎡左右，然而成交楼面价却已上涨至13916元/㎡，可见片区土地的实际价值仍在持续攀升。
开发商真金白银的竞逐背后，既是对观音桥板块的后市坚定看好，更是对观音桥新房畅销的强力“背书”。
据克而瑞重庆统计数据，近一年观音桥组团的房价在2.1万元/㎡~3.2万元/㎡之间，价格韧性强劲，遥遥领先于其他板块。同时，铭腾机构发布的“2025年重庆中心城区商品住宅成交金额TOP组团”榜单中，观音桥板块均价更是一骑绝尘，超第二名5000多元。这种由购房者用真金白银投票出来的市场共识，让房企敢于在此“下重注”。
正如业内人士所言：“观音桥的土地价值，不是被‘炒’出来的，而是被市场‘买’出来的。”
潜力爆表
长安三工厂片区实力兑现
如果说土地价格是观音桥区域价值的“温度计”，那么城市更新的实质性推进，则是这片土地价值不断走高的“压舱石”。
尤其是观音桥东侧的长安三工厂片区。前有观音桥西侧电测村板块在城市更新的催化下崛起令人瞩目的高端商业、高端居住区，而拥有1950亩广阔土地留白的长安三工厂片区正在进行更大规模的城市更新，无疑更令人期待。
据了解，长安三工厂片区城市更新项目总投资约208亿元，项目规划分为三期实施，一期重点打造长安科技创新中心与长安文化国际商业街，已于2022年6月签约开工。
长安三工厂片区城市更新项目示意图。
如今，宏伟蓝图正加速兑现为现实图景。长安科技创新中心以160米和100米双塔重塑产业地标，2025年12月主体结构已全面封顶；长安文化国际商业街拟打造“历史记忆+潮流消费+生态艺术”三位一体的高端商业综合体，也在稳步推进中。
更值得关注的是，长安汽车集团总部已于2025年7月正式在片区内挂牌运营。重庆首个驻地央企的落地，其战略意义远超一次简单的空间搬迁，而是从制造基地向集“战略决策、资本运作、尖端研发、生态构建、全球运营、品牌展示”于一体的高能级总部经济核心的质变，加速片区内高精尖产业和人才的汇聚。
进入2026年，一场足以改写重庆城市格局的行政区划变革，为该区域注入了前所未有的战略势能。2026年1月25日，两江新区行政区正式揭牌。在重庆市“十五五”规划中，明确提到两江新区要进一步放大国家级新区和行政区融合发展新优势，打造支撑全市承接落实国家重大战略、培育壮大新质生产力的主阵地。
2026年3月，重庆两江新区发布最新规划，正式确立“一带一轴一廊多组团”空间格局。在这一战略格局中，观音桥板块被纳入两江新区核心区，未来资金、产业与高净值人口将在此高度集聚，政策红利、财政投入、基础设施配套等在此实现“1+1＞2”的叠加效应，不管是商圈能级、总部经济还是科创实力都将实现跨越式升级。
而长安三工厂片区作为观音桥东扩的主阵地，既承接了城市更新的政策利好，又保留了成熟商圈的人口吸附力，在重庆城市版图中非常稀有。
标杆已立
建发望江云启锚定区域价值
当然，在区域价值加速兑现的过程中，优质住宅项目同样起到了关键的锚定作用。建发望江云启，正是这片热土上最具说服力的价值注脚之一。
建发望江云启实景图。
作为建发房产在重庆的首个“风雅宋韵”产品系作品，建发望江云启占据着观音桥长安三工厂片区核心位置。项目整体规划建面约123㎡~251㎡的精装户型，主打新规好房子。产品亮点如户型设计实现超130%得房率，部分户型配备挑空露台与明厅入户花园，约3万㎡中式园林营造出极大的宋式美学震撼感……这些产品力上的展现，让建发望江云启在重庆高端改善市场迅速确立了标杆地位。
建发望江云启实景图。
截至2026年3月，建发望江云启在售参考价约3万元/㎡，稳居全市新房价格榜前列。自2025年10月开盘以来，项目包揽了重庆中心城区总价300万元以上住宅产品套数、面积、金额三项销售冠军，吸引高净值客群坚定买入。目前，项目建筑面积约123㎡的小户型即将清盘，足见火爆程度。
建发望江云启的热销，也反哺着土地市场的价值预期，既是开发商愿意出高价拿地的信心来源，更为区域内后续高端改善项目确立了至少三个维度的标尺：一是产品力标尺；二是价格标尺；三是流速标尺。核心地段加上极致产品力，才能在分化行情中表现出足够强的抗周期能力。
值得期待的是，在长安三工厂片区1950亩的城市更新项目中，共规划有约201亩高品质住宅用地，目前已成功出让75亩，且根据后期的更新进度，随时有可能出来更好更大的地块，再加上两江新区核心区建设的纵深推进、长安三工厂片区城市更新的稳步推进，意味着片区的高端住宅集群正在加速成型，未来无疑将擎起重庆人居价值制高点！
上游新闻 张雪梅
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